Egy ingatlan, vagy akár egy gépjármű megvásárlása - vagy eladása - jelentős lépést jelent életünkben, és legtöbbször nem egyik napról a másikra történik meg. Sok esetben a vevőnek időre van szüksége a finanszírozás rendezéséhez vagy az eladónak kell bizonyos feltételeket teljesítenie, mielőtt az adásvételi szerződést megköthetnék. Ilyen esetekben merülhet fel az adásvételi előszerződés megkötése, amely lehetővé teszi, hogy a felek előre rögzítsék az adásvétel főbb feltételeit és kötelezettséget vállaljanak a szerződés későbbi időpontban történő megkötésére.

Az előszerződés funkciója, hogy biztonságot nyújt mindkét félnek: az eladónak garanciát jelent a vevő szándékának komolyságára, a vevő pedig biztos lehet abban, hogy az ingatlan vagy gépjármű a megállapodott feltételekkel az övé lehet. Az előszerződés kötelező erejű megállapodás, nem teljesítés esetén a szerződést szegő fél a szerződésszegéssel okozott kár megtérítésnek szabályai szerint felel, továbbá a másik fél bírósághoz fordulhat a szerződés létrehozása miatt. 

Mi az adásvételi előszerződés?

Az adásvételi előszerződés olyan megállapodás az eladó és a vevő között, amelynek értelmében egy meghatározott időpontban vagy feltétel bekövetkezése esetén egymással adásvételi szerződést fognak kötni. Lényegében tehát előre megállapodnak az adásvétel fő feltételeiben, és ezzel kölcsönösen kötelezik magukat a jövőbeni szerződéskötésre.

Fontos kiemelni, hogy az előszerződés megkötése még nem ruházza át a tulajdonjogot és nem keletkeztet kötelezettséget a teljes vételár azonnali kifizetésére; ezek a jogok és kötelezettségek majd csak az ún. végleges szerződéssel keletkeznek. Az előszerződés legfontosabb következménye, hogy jogilag kikényszeríthető szerződéskötési kötelezettséget hoz létre a felek között. 

Nem tekinthető előszerződésnek az a megállapodás, amely alapján csak az egyik felet terheli szerződéskötési kötelezettség, a másik fél pedig egyoldalúan dönthet az ajánlat birtokában, hogy kíván-e szerződést kötni vagy sem. 

Mit kell tartalmaznia egy előszerződésnek?

Ahhoz, hogy az előszerződés érvényes és kikényszeríthető legyen, tartalmaznia kell a később megkötendő ún. végleges szerződés - ingatlan adásvételi szerződésről részletesen a linkre kattintva olvashat - lényeges feltételeit. Ingatlan adásvételi előszerződés esetén ez minimum a felek pontos megnevezését, az ingatlan meghatározását és a vételárat vagy annak kiszámítási módját jelenti. E feltételek hiányában a bíróság nem tudná létrehozni – bármelyik fél erre irányuló kérelem esetén - a szerződést. 

A jogszabály előírja továbbá, hogy az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Ha tehát a megkötni szándékozott szerződés érvényessége írásbeli alakot kíván, az előszerződést is csak írásban lehet érvényesen megkötni.

Mikor érdemes előszerződést kötni?

Az előszerződés megkötése általában akkor indokolt, ha a felek valamilyen okból még nem képesek azonnal megkötni a végleges szerződést, de biztosítani szeretnék a jövőbeni ügyletet. Ilyen helyzet lehet, amikor a vevő banki hitelt igényel a vásárláshoz, és a hitelezési folyamat időt vesz igénybe; vagy ha az eladó adózási okokból későbbre szeretné tolni az adásvétel lezárását (pl. ki szeretné várni, hogy elteljen 5 év a jelenlegi ingatlan megszerzése óta, ami után nem kell személyi jövedelemadót fizetnie az eladás után).

Szintén gyakori indok az előszerződésre, ha az adásvétel tárgya még nem áll készen (pl. új építésű projekt vagy építés alatt álló ingatlan esetén), illetve, ha az eladó és a vevő még nem tud minden feltételben megegyezni, de az eladó már foglalót kérne a komoly szándék jeléül. Ilyen esetben nem feltétlenül javasolt a foglaló megfizetése, mivel nem biztos, hogy minden kérdést sikerült megnyugtatóan rendezni. 

Előszerződéssel járó jogi kötelezettségek

Az előszerződés kötelező erejű megállapodás, amelynek aláírásával a felek vállalják, hogy a jövőben – az előszerződésben meghatározott feltételek mellett – megkötik egymással a végleges adásvételi szerződést. Az előszerződés kötelmi igényt keletkeztet a másik féllel szemben az előszerződésben körülírt szerződés létrehozására.

Ha valamelyik fél alapos ok nélkül elzárkózik a végleges szerződés megkötésétől, az szerződésszegésnek minősül. Ilyen esetben a másik fél bírósághoz fordulhat, és kérheti, hogy a bíróság ítélettel hozza létre a végleges szerződést az előszerződésben rögzített feltételek alapján.

Fontos tudni, hogy az előszerződés nem jegyezhető be például az ingatlan-nyilvántartásba, ezért előfordulhat, hogy a nem jogkövető fél időközben másnak próbálja eladni az adott ingatlant. Ilyen esetben a másik fél a szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését - kártérítési igény - érvényesítheti, illetve amennyiben a szerződés tartalmazott erre vonatkozó rendelkezést, úgy kötbér is követelhető. Az előszerződés tehát valódi jogi kötelezettséget teremt – megszegése komoly anyagi és jogi következményekkel járhat.

Ingatlan adásvétele tárgyában kötendő előszerződés esetén a szerződés aláírása előtt elengedhetetlen az ingatlan tulajdoni lapjának ellenőrzése, további az eladóként eljáró felek azonosítása. Amennyiben az előszerződés elkészítésére a felek ügyvédet bíznak, úgy a megbízott ügyvéd köteles elvégezni ezeket, így a felek biztonságban érezhetik magukat.

Az előszerződés megszüntetése: Felmerül a kérdés, hogy mi történik, ha időközben valamelyik fél mégsem szeretné megkötni a végleges szerződést. A legegyszerűbb eset az, amikor a felek közös megegyezéssel, írásban felbontják az előszerződést és rendezik az esetlegesen átadott foglaló vagy előleg sorsát. Ha viszont csak az egyik fél állna el a megállapodástól, akkor kizárólag nagyon szűk körben teheti meg jogszerűen. 

A Polgári Törvénykönyv értelmében a szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy 

a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené; 

b) a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható; 

c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és 

d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe. 

miosz.hu. Ha a szerződés megkötése nem a fenti feltételrendszernek megfelelő, bizonyítható okból történik, akkor a szerződés megkötését megtagadó fél számíthat rá, hogy elveszti az átadott foglalót, vagy vissza kell fizetnie a kapott foglaló kétszeresét, illetve további kártérítést kell fizetnie a másik félnek a szerződésszegés miatt.

Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval

Ingatlan adásvétel során szinte mindig felmerül a foglaló kérdése, gyakran előszerződés keretében. A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A Polgári törvénykönyvnek az idézett szabályai a szerződő feleket a megállapodás teljesítésében teszik érdekeltté.

Gépjármű adásvételi előszerződés

Gépjárművek adásvételénél ritkábban kerül sor előszerződés megkötésére, de bizonyos helyzetekben felmerülhet. Ha például a vásárlónak időre van szüksége a vételár előteremtéséhez (mondjuk még nem kapta meg a hitelt vagy egy másik autó eladásából származó bevételt), érdemes lehet gépjármű adásvételi előszerződést kötnie az eladóval. Ilyenkor a felek rögzítik a jövőbeni adásvétel feltételeit (például a jármű átadásának időpontját, az állapotát, árát), és – hasonlóan az ingatlanügyletekhez –itt is alkalmazható foglaló a kötelezettségvállalás megerősítéseként. Amennyiben a vevő foglalót ad át az előszerződés során, mindenképp gondoskodni kell arról, hogy ennek átadásáról dokumentum készüljön. Ellenkező esetben a kézpénz átadása nehézkesen bizonyítható, ami vitás helyzethez vezethet.

A gépjármű adásvételi előszerződés kötése akkor is praktikus lehet, ha például az adásvétel csak későbbi időpontban valósulhat meg (pl. az eladó vár még az új autójának átvételére, és addig még használná a régit), vagy ha a gépjármű állapota vagy dokumentációja kapcsán még tisztázandó kérdések vannak (pl. szervizelés, eredetiségvizsga beszerzése). Az előszerződésben ilyenkor is érdemes határidőt szabni a végleges szerződés megkötésére, és rögzíteni minden feltételt, hogy ne maradjanak kételyek. 

Természetesen a gépjármű adásvételi előszerződés is ugyanúgy kikényszeríthető, ha valamelyik fél indokolatlanul elállna az ügylettől: a másik fél bírósághoz fordulhat, vagy – ha foglaló lett átadva – élhet a foglaló elvesztésére, illetve kétszeres visszafizetésére vonatkozó igényével.

Gyakorlati tanácsok – mikor érdemes ügyvédhez fordulni

Egy adásvételi előszerződés megkötése első látásra ugyan egyszerűnek is tűnhet, valójában azonban komoly elköteleződéssel jár. A legtöbb vita abból fakad, hogy a felek nem pontosan rögzítik a feltételeket, vagy nem ismerik az előszerződés valódi joghatásait.

Érdemes ezért már a szerződés előkészítésekor ügyvédhez fordulni, aki segít abban, hogy a megállapodás minden lényeges pontot tartalmazzon – legyen szó ingatlan adásvételi előszerződésről, gépjármű adásvételi előszerződésről, vagy akár foglalóval biztosított megállapodásról. Egy tapasztalt jogász gondoskodik arról is, hogy az előszerződés megfeleljen a hatályos jogszabályoknak, a felek érdekei kiegyensúlyozottak legyenek, és a dokumentum a későbbi vitás helyzetekben is megállja a helyét.

Ha az egyik fél mégsem teljesíti a vállalt kötelezettségeket, egy jogi szakértő tanácsa nélkülözhetetlen lehet a kártérítési vagy kötbérigény érvényesítésében, illetve az előszerződés megszüntetésének jogszerű lebonyolításában is.

Ügyvédként azt tapasztalom, hogy a legtöbb probléma megelőzhető lenne, ha a felek időben kérnének szakmai segítséget. Az előszerződés nem csupán egy „előzetes papírmunka” – ez az a jogi alap, amelyre a későbbi adásvétel épül. Ha szeretné elkerülni a későbbi kellemetlenségeket, forduljon bizalommal ügyvédhez, és kössön biztonságos, jogilag érvényes előszerződést.