Újra egyszerűbbé válik a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása (2025-től)

A zártkerti ingatlanok tulajdonosai számára 2025 nyara nagy könnyítést hoz. 2025. június 26‑ától ismét lehetőség nyílik a zártkertként nyilvántartott földrészletek művelés alóli kivonására egyszerűsített eljárásban. Az új szabályozás célja, hogy a hétvégi házakkal, gyümölcsöskertekkel, szőlőhegyi telkekkel kapcsolatos forgalom és hasznosítás igazodjon a valósághoz: sok zártkert ma már nem mezőgazdasági célokat szolgál, jogilag mégis termőföldnek minősül, ami bonyolult adásvételi eljárásokkal és magas költségekkel jár. Az alábbiakban bemutatjuk, miért volt szükség a változásra, milyen feltételek mellett folytatható le az egyszerűsített eljárás, és mire figyeljenek az érintettek.

Miért volt gond eddig a zártkerti ingatlanok eladása?

A hazai földforgalmi szabályok eltérően kezelik a mezőgazdasági rendeltetésű ingatlanokat. A zártkerti telek – bár a köznyelvben sokan hétvégi házként vagy nyaralóként tekintenek rá – a földhivatali nyilvántartásban általában művelés alatt álló ingatlannak minősülnek, így elidegenítésükre a termőföldekre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Ez a besorolás több jogkövetkezménnyel jár:

• Szigorú adásvételi eljárás: az földforgalmi törvény alapján az ilyen ingatlanok adásvételekor kötelező a szerződés kifüggesztése, abból a célból, hogy az elővásárlásra jogosultak a szerződés tartalmát megismerhessék, továbbá a szerződést az illetékes hatóságnak jóvá kell hagynia. A helyben lakó gazdálkodók és további jogosultak elővásárlási jogukat gyakorolhatják, ami hónapokkal elnyújthatja vagy akár meghiúsíthatja a tranzakciót.
• Földvédelmi járulék: ha a tulajdonos ki szeretné vonni a zártkertet a mezőgazdasági művelés alól, a jogszabály úgy tekinti, hogy „más célra” hasznosítja a termőföldet. Ez eddig jelentős földvédelmi járulékkal járt, amelynek összege akár több százezer forint is lehet. A járulékot 2024 elején háromszorosára emelték, így a művelési ág alóli kivonás költsége sokak számára elérhetetlen volt.
• Korlátozott felhasználhatóság: a művelés alatt álló zártkert esetében a telek hasznosítása a mezőgazdasági jogszabályokhoz igazodik. A hétvégi házak gyakran engedély nélkül épültek, bejegyzésük nehézkes, a bankok pedig nehezebben finanszírozzák az ilyen ingatlanokat.

2015 és 2017 között egy átmeneti időszak erejéig a jogalkotó lehetőséget teremtett arra, hogy a zártkerti ingatlanok egyszerűsített eljárás keretében a művelés alól kivonják. Sokan éltek a lehetőséggel, azonban sok tulajdonos lemaradt róla, mert nem hallott róla vagy akkor még nem tartotta szükségesnek. Az átmeneti időszak megszűnte után a más célú hasznosítás keretében lehetett a művelés alól kivonni a zártkerti ingatlanokat, amely eljárás rendkívül bonyolult és hatalmas költséggel jár.  

Mit hoz a 2025‑ös jogszabályváltozás?

A „Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról” szóló 2025. évi LXVII. törvény módosította az ingatlan‑nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt, bevezetve a 40/E. alcímet és a 72/E. §‑t. A lényege, hogy:

1. Önkormányzati rendelet szükséges: a tulajdonos akkor kérheti a földhivataltól a zártkerti ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett terület” besorolásra történő átvezetését, ha a telek fekvése szerinti települési önkormányzat erről rendeletet alkot. Nem automatikus, országos jogról van szó: minden település maga dönthet, engedélyezi‑e a kivonást.
2. Mentesülés a földvédelmi járulék alól: a törvénymódosítás rögzíti, hogy a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása nem minősül más célú hasznosításnak, így földvédelmi járulékot nem kell fizetni. Ez jelentős anyagi könnyebbséget jelent a tulajdonosoknak.
3. Teljes vagy részleges kivonás: a kérelmező nemcsak a teljes ingatlant vonhatja ki, hanem – megfelelő telekmegosztás után – annak egy részét is. Ilyenkor a kivont részt önálló helyrajzi számon kell nyilvántartani, amihez földmérői munkára és telekalakítási eljárásra van szükség.
4. Helyi viszonyokhoz igazodó szabályok: az önkormányzat rendelete meghatározhatja, mely városrészekben vagy övezetekben engedélyezett a kivonás, és hol tiltott, például természetvédelmi vagy fejlesztési szempontból. Budapesten a kerületi önkormányzatok, a fővárosi területeken pedig a fővárosi közgyűlés dönt a szabályokról.

Az eljárás menete

Az átminősítés időtartama attól függ, hogy van‑e már hatályos önkormányzati rendelet, és szükséges‑e telekmegosztás. Ha minden feltétel adott, a kérelem benyújtásától számítva néhány hét alatt lezárulhat az ügy; részleges kivonásnál és földmérői munka esetén azonban hosszabb folyamattal kell számolni. A legfontosabb lépések a következők:

1. Tájékozódás a helyi rendeletről

A legfontosabb lépés, hogy a tulajdonos ellenőrizze a települési önkormányzat döntéseit. Csak ott lehet kérni a művelés alóli kivonást, ahol a képviselő‑testület már elfogadta a megfelelő rendeletet. Érdemes az önkormányzat honlapján, a jegyzőnél vagy a polgármesternél érdeklődni, illetve figyelemmel kísérni a képviselő‑testületi határozatokat.

2. Kérelem benyújtása a földhivatalnál

Ha van rendelet, a tulajdonos kérelmet nyújthat be a földhivatalhoz. A kérelemben meg kell jelölni a kivonni kívánt területet (ha nem a teljes telket érinti), csatolni kell a tulajdoni lapot és az önkormányzati rendeletre való hivatkozást, valamint minden további dokumentumot, amelyet a végrehajtási rendelet előír. Az eljárás igazgatási szolgáltatási díj köteles, de ez várhatóan csak néhány tízezer forint lesz; a korábbi földvédelmi járulék helyett ezt a díjat kell megfizetni.

3. Telekmegosztás részleges kivonásnál

Amennyiben a tulajdonos csak a telek egy részét kívánja kivonni – például a hétvégi ház körüli udvart –, akkor földmérői munkát kell igénybe venni a telek megosztására. A megosztás eredményeként a kivont terület önálló helyrajzi számot kap. Az ezzel járó költségeket és az eljárási díjat is kalkulálni kell. A földhivatal csak önálló földrészletként tudja bejegyezni a „művelés alól kivett” jogi jelleget.

4. Földhivatali bejegyzés

A földhivatal a kérelem beérkezése után ellenőrzi a feltételek teljesülését: fennáll‑e a helyi rendelet, megtörtént‑e a telekmegosztás (ha szükséges), illetve minden szükséges dokumentum rendelkezésre áll‑e. Ha igen, átvezeti a művelési ág változását a tulajdoni lapon. Ekkor az ingatlan vagy annak része „kivett zártkert” jelölést kap, ami azt jelzi, hogy már nem áll mezőgazdasági művelés alatt.

Miért éri meg kivonni?

A „kivett zártkert” státuszú ingatlant nem terheli a földtörvény szigorú procedúrája, nincs elővásárlási jog, nincs kifüggesztés, az adásvétel a hagyományos ingatlanokéhoz hasonlóan zajlik. Ez vonzóbbá teszi a telket a vevők számára és növeli a piacképességét.

A tapasztalatok szerint a művelés alól kivett zártkertek értéke magasabb, mint a mezőgazdasági művelés alatt állóké. A vevők számára kisebb a kockázat és a kötöttség, mert szabadabban hasznosíthatják a területet.

A részleges kivonás lehetővé teszi, hogy például a gyümölcsösként használt részt változatlanul hagyjuk, míg a ház körül lévő udvart kivonjuk. Ez hasznos lehet befektetők és családok számára is.

Mire kell figyelni zártkerti ingatlan kivonásakor?

A helyi építési szabályzat, az övezeti besorolás és a településrendezési tervek határozzák meg, hogy mekkora beépíthetőség, közművesítés és telekméret szükséges ahhoz, hogy építési engedélyt kapjunk. A kivonás önmagában nem jogosít fel lakó- vagy üdülőház építésére; ehhez esetenként belterületbe vonási eljárásra vagy a helyi rendezési terv módosítására van szükség.

Ha az önkormányzat még nem alkotta meg a rendeletet, a művelési ág alóli kivonást nem lehet kezdeményezni. Ezért célszerű a települési döntéshozók figyelmét felhívni a szabályozásra, illetve érdeklődni a rendelet előkészítéséről.

A külterületi, gazdasági épület besorolású ingatlanok finanszírozása továbbra is korlátozott lehet. Bár a kivonás javítja a forgalomképességet, a hitelintézetek gyakran óvatosak az ilyen ingatlanok hitelezésével. Továbbá a földmérői díjat, a telekalakítás és a földhivatali eljárási díjakat is érdemes előre belekalkulálni a folyamatba.

Szakértő segítség zártkerti ingatlanok átminősítéséhez

Többéves tapasztalattal segítem ügyfeleimet a zártkerti ingatlanok jogi átminősítésében, a települési rendeletek értelmezésében és a szükséges kérelmek elkészítésében. Az érintett szabályok nemcsak a kérelmezésről szólnak: tisztában kell lenni a helyi építési előírásokkal, a telekalakítás technikai részleteivel és az esetleges illeték- és díjterhekkel is. Ügyvédként a teljes folyamatban támogatást nyújtok, a kezdeti tájékozódástól a földhivatali átvezetésig, hogy Ön időben és jogszerűen élhessen a lehetőséggel. Amennyiben kérdése merül fel, vagy szeretné elindítani az átminősítést, keressen bizalommal, szívesen állok rendelkezésére.