Ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adózása

Ingatlan értékesítése esetén már az értékesítést megelőzően érdemes utánajárni, hogy a tervezett értékesítés személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel jár-e, különösen akkor, ha az értékesítésből befolyt vételárat új ingatlan vásárlására szeretnénk fordítani.

Ennek első lépéseként az ingatlan kategóriáját érdemes tisztázni, mivel a személyi jövedelemadóról szóló törvény meglehetősen tágan értelmezi az ingatlan fogalmát. A törvény értelmében ingatlan a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa).

Az ingatlan átruházása nem minden esetben keletkeztet adófizetési kötelezettséget, az alábbi esetekben a jövedelem után nem kell adózni:

• házassági vagyonközösség megszüntetése,
• tartási, életjáradéki, öröklési szerződés alapján tartás- vagy járadékfolyósításért cserébe történő ingatlan juttatása,
• helyi önkormányzat, állami tulajdonban álló lakás bérleti jogáról lemondás ellenértékéért cserébe,
• bizonyos feltételek mellett a termőföld értékesítése.

Az adómentes jövedelmeket az adóbevallásban sem kell feltüntetni, tehát ha nem keletkezik adófizetési kötelezettség, akkor bevallási kötelezettségünk sincs.

A jövedelem megszerzésének időpontját a törvény az alábbiak szerint határozza meg:

• a jövedelemszerzés napja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a földhivatalhoz (ingatlanügyi hatósághoz) ingatlanügyi hatósághoz benyújtották,
• adásvétel esetén az ingatlanszerzés napja az a nap, amikor a megvásárlásról szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtották,
• ingatlan öröklése esetén az örökhagyó halálának a napja.

A jövedelem megszerzésének időpontja körében több szerzési időpont is lehetséges, azaz, ha egy ingatlan tulajdonjogát nem egy szerződéssel egy időpontban szerezzük meg 1/1 tulajdoni arányban, hanem több szerződéssel, különböző időpontokban, akkor a szerzés időpontja eltérő lesz a tulajdoni hányadok vonatkozásában.

Az Szja. törvény szempontjából a bevétel és a jövedelem nem azonos fogalmak, a jövedelem kiszámításához a bevételből le kell vonni azon költségeket, amelyeket a törvény külön nevesít. A megszerzett bevételből a következő költségek vonhatóak le, az adóalap csökkentése céljából:

• vételár (adásvételi szerződésben meghatározott összegben),
• örökléssel történő tulajdonszerzés esetén az illeték-kiszabásához figyelembe vett érték (ha az illeték kiszabása az értékesítés időpontjában még nem történt meg, akkor a hagyatéki leltárban feltüntetett érték),
• ajándékozásnál is az illeték-kiszabásakor figyelembe vett érték, ennek hiányában pedig az eladásból származó bevétel 75%-a számolható el költségként (ebben az esetben további költséggel nem csökkenthető a bevétel),
• amennyiben a szerzéskori érték nem állapítható meg, a fenti szabályt kell alkalmazni, azaz a bevétel 75%-a számolható el költségként és további költségelszámolás nem lehetséges,
• ügyvéd, közjegyző, ingatlan-értékbecslő díja (számla alapján),
• vásárlás után megfizetett illeték,
• értéknövelő beruházás költségei (nem minősül értéknövelő beruházásnak bútorok-, beépített bútorok-, csempe vásárlása, beépítése; azonban értéknövelő beruházásnak minősül az ingatlan bővítése, csatorna bevezetése, ablakcsere, fűtési rendszer korszerűsítése, hőszigetelés),
• a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások,
• a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

A fenti költségek levonásával meghatározhatjuk a jövedelem összegét, mint adóalapot. Az adóalap azonban évenként folyamatosan csökken, az ingatlan értékékesítése öt év elteltével adómentessé válik. Szeretném megjegyezni, hogy amennyiben az értékesített ingatlan tulajdonjogát több részletben vásároltuk meg, akkor egyes tulajdoni hányadok tekintetében különböző szerzési időpontok állapíthatóak meg. A vételár megfizetésének időpontja az adó megfizetésének időpontja szempontjából irreleváns, a jövedelem megszerzésének időpontja az erről szóló okirat földhivatali benyújtásának időpontja.

A jövedelem az alábbi mérték szerint csökken a megszerzést követően:

• 100 százalék a megszerzés évében és az azt követő évben,
• 90 százalék a megszerzés évét követő második évben,
• 60 százalék a megszerzés évét követő harmadik évben,
• 30 százalék a megszerzés évét követő negyedik évben,
• 0 százalék a megszerzés évét követő ötödik évtől.

Az ötödik évben tehát már adómentesen értékesíthetjük az ingatlant. Az adó mértéke a megszerzett jövedelem 15%-a. A megszerzett jövedelem után fizetendő adót az adóévet követő május 20-ig benyújtandó adóbevallásban szükséges bevallani és megfizetni. Adóelőleget csak abban esetben kell fizetni, ha az ingatlan értékesítése önálló tevékenységnek minősül.

A természetes személynek az ingatlan értékesítéséből származó jövedelme főszabály szerint nem jár Áfa fizetési kötelezettséggel, azonban sorozat jellegű vagy gazdasási tevékenység keretében történő értékesítés esetén az Áfa fizetési kötelezettséget is von maga után.