Lakásbérleti szerződés a gyakorlatban: biztonság bérbeadónak és bérlőnek

Ingatlant – legyen szó lakásról, lakóházról, vagy üzlethelyiségről, irodáról - kiadni vagy bérelni elsőre egyszerűnek tűnik: a tulajdonos átadja az ingatlant a bérlő részére (britokba adja), a bérlő pedig havonta bérleti díjat fizet. A valóságban ennél jóval összetettebb jogviszonyról van szó, ahol nemcsak anyagi, hanem jogi kockázatok is felmerülnek. Egy jól előkészített, átgondolt lakásbérleti szerződés adja meg mind a bérbeadó, mind a bérlő számára a biztonságot, és előre kezeli azokat a helyzeteket, amelyek később könnyen vitává fajulhatnának.

Lakásbérleti szerződés, vagy albérleti szerződés?

A hétköznapokban a legtöbben „albérletnek” nevezik azt is, amikor közvetlenül a tulajdonostól bérelnek lakást. Jogilag azonban ez helytelen kifejezés. Albérletnek valójában azt hívjuk, amikor a bérlő adja tovább a lakást (vagy annak egy részét) valaki másnak, a tulajdonos engedélyével. Ha viszont közvetlenül a tulajdonossal kötünk megállapodást, akkor lakásbérleti szerződésről beszélünk. A köznyelvben tehát összemosódik a két fogalom, de a jog szempontjából fontos a különbség: az albérlet mindig egy „másodlagos” bérleti viszony, a bérleti szerződés pedig a tulajdonos és a bérlő közvetlen jogviszonya.

A Polgári törvénykönyv a lakásbérleti terminológiát használja minden olyan esetben, amikor a bérleti szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan. 

A bérleti szerződés mellett sokakat érint az ingatlan eladása is. Erről külön cikkben írtam részletesen, ami a linkre kattintva érhető el. Ingatlan adásvétele esetén különösen akkor jön szóba a bérbeadás, amikor a vevő befektetés céllal vásárolja a lakást és a vásárlást követően bérbe kívánja adni, valamint amikor a vételár kifizetését követően a korábbi eladók – külön megállapodás alapján – még használni szeretnék az ingatlant.

Miért fontos az ?

Legyen szó lakásbérleti szerződésről vagy albérleti szerződésről, a mindkét esetben lényeges: a megállapodást írásba kell foglalni. Szóbeli megállapodás esetén szinte lehetetlen bizonyítani, hogy pontosan miben állapodtak meg a felek. Egy írásba foglalt szerződés ezzel szemben tiszta helyzetet teremt: tartalmazza a lakás pontos adatait, a bérleti jogviszony időtartamát, a bérleti díjat, a kaució összegét, a rezsi elszámolásának módját, a használat szabályait és a felmondási feltételeket. Ezek nélkül mindkét fél csak a másik jóhiszeműségére hagyatkozhat, ami egy tartós jogviszonyban meglehetősen kockázatos.

Egy gondosan megfogalmazott szerződés tehát nem puszta formalitás, hanem a tartós együttműködés alapja. A tapasztalat azt mutatja, hogy ahol a felek előre tisztázzák a legfontosabb kérdéseket, ott sokkal ritkábban alakul ki vita, és ha mégis, könnyebb és gyorsabb rendezni.

Mit érdemes belefoglalni?

Egy jó lakásbérleti, vagy albérleti szerződés minden részletre kiterjed. Az első, hogy egyértelműen azonosítsa a feleket és az ingatlant. Nem mindegy például, hogy valóban a tulajdonos vagy haszonélvező adja-e bérbe a lakást, vagy csak valaki, aki jogosulatlanul lép fel. A tulajdoni lap megtekintése elengedhetetlen, ennek értelmezésében pedig egy ügyvéd gyorsan tiszta képet adhat.

Fontos kérdés a bérlet időtartama. Határozott idejű szerződésnél előre tudni kell, hogy meddig tart a jogviszony, és mik a feltételei a hosszabbításnak vagy a felmondásnak. Határozatlan idejű szerződésnél rugalmasabb a helyzet, de ott is célszerű világosan rögzíteni a felmondási időt, ugyanis mindkét félnek érdeke, hogy tisztában legyen a bérleti szerződés felmondásával járó határidőkkel.

A bérleti díj mértékét és a kifizetésének módját egyértelműen rögzíteni kell. Általában havi bérleti díjban állapodnak meg a felek, amelyet havonta előre esedékesen fizet a bérlő, de a pontos határidőt mindig bele kell foglalni a szerződésbe. 

Ugyanez igaz a kaucióra is: annak összegét, felhasználásának eseteit, felhasználás esetén az elszámolás szabályait és a visszafizetését részletesen szabályozni kell. A tapasztalat szerint a kaució körül gyakran alakul ki vita a felek között, ezért annak feltételeit a szerződésben rögzíteni szükséges.

A Polgári törvénykönyv nem ismeri a kaució fogalmát, a lakásbérleti szerződések ezért gyakran az óvadék terminológiát használják.

Nem szabad megfeledkezni a rezsiről és a közös költségről sem. Ezeket jellemzően a bérlő fizeti, de nem mindegy, hogy a közüzemi, vagy szolgáltatói szerződések a nevére kerülnek, vagy a bérbeadóval számol el. Az ilyen aprónak tűnő részletek is sok bosszúságot okozhatnak, ha nincsenek előre tisztázva.

A lakás használatának részletes szabályait tartalmaznia kell a megállapodásnak. Például: tarthat-e a bérlő háziállatot, engedélyezett-e a dohányzás, lehet-e vendégeket huzamosabb ideig befogadni. Ezek a kérdések egy társasházban nemcsak a bérbeadó és a bérlő, hanem a szomszédok nyugalmát is érintik.

Mire figyeljen a bérbeadó a lakásbérleti szerződés esetében?

A bérbeadó számára a legfontosabb, hogy biztonságban tudja az ingatlanát és biztosan megkapja a bérleti díjat. Ebben segít néhány alapvető szabály:

• Óvadék kikötése: mindig kérjen 2–3 havi bérleti díjnak megfelelő óvadékot, mivel ez fedezet nyújt a bérleti díj megfizetésének elmaradása esetén és az esetleges károkra is. A szerződésben pontosan rendezni kell, a bérbeadó milyen esetben tarthatja meg a kauciót, és mikor, illetve hogyan kell visszaadnia.
• Megbízható bérlő kiválasztása: Ellenőrizze a bérlő személyazonosságát. Ügyvéd által ellenjegyzett bérleti szerződés esetén az ügyvéd köteles azonosítani a szerződő feleket.
• Fizetési fegyelem: rögzítse a fizetés határidejét és módját. Ha a bérlő késedelembe esik a fizetéssel, mindenképp írásban figyelmeztesse és csak utána élhet a felmondással. Ahogy a bérleti szerződés megírását, úgy annak felmondását is érdemes ügyvédre bíznia.
• Lakás állapotának ellenőrzése: időnként, előre egyeztetett időpontban tekintse meg az ingatlant. Így időben észreveheti, ha gond van, és a bérlő is érzi, hogy törődik az ingatlannal.

Mire figyeljen a bérlő?

A bérlő érdeke, hogy biztonságban és nyugodtan élhessen az ingatlanban. Ehhez néhány tanács:

• Írásos szerződés nélkül ne költözzön be: a szóban kötött megállapodások nehezen bizonyíthatók. Győződjön meg arról is, hogy valóban a tulajdonos adja ki a lakást.
• Rezsi és közös költség megfizetésének tisztázása: kérdezzen rá a várható havi kiadásokra, és egyezzenek meg, hogyan számolnak el a közüzemi díjakkal. Különösen tekintettel a közös költségre, amibe olyan extra, vagy időszakos költségek - felújítás - épülhetnek bele, amelyek a tulajdonos érdekeltsége.
• Átadás-átvételi jegyzőkönyv: költözéskor közösen rögzítsék az óraállásokat, a lakás állapotát és a bútorok listáját. Ez később védi a bérlőt a vitáktól.
• Felmondási szabályok: legyen tisztában a felmondási idővel és a feltételekkel. Ha határozott időre köt szerződést, számoljon azzal, hogy azt idő előtt csak kivételes esetben bonthatja fel.

Hogyan szűnik meg a lakásbérleti vagy albérlet szerződés?

A bérleti szerződés megszűnhet határozott idő lejártával, közös megegyezéssel, rendes vagy rendkívüli felmondással. A közös megegyezés a legegyszerűbb és legbékésebb út, amikor a felek írásban rögzítik a megszüntetés feltételeit, amik jó esetben a lakásbérleti szerződésben korábban már írásba lett foglalva.

Rendes felmondás inkább a határozatlan idejű szerződéseknél jellemző, ilyenkor a szerződésben rögíztett felmondási időt kell betartani. 

Rendkívüli felmondásra pedig akkor kerülhet sor, ha valamelyik fél súlyosan megszegi a szerződést. A Ptk. egyedi rendelkezéseket tartalmaz a lakásbérlet felmondására a bérbeadó részéről két esetkörben: egyrészt a bérlő rendeltetésellenes használata, másrészt a bérlőnek vagy a vele együtt lakó személyeknek a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben tanúsított közösségsértő, az együttélés szabályaival ellentétes magatartása esetén. Természetesen a felmondás alapjaként szolgálhat a bérleti díj megfizetésének elmulasztása is. 

A bérleti szerződés megszűnésének pillanatában mindig célszerű átadás-átvételi jegyzőkönyvet készíteni, amelyben rögzítik az óraállásokat, a lakás állapotát és a kulcsok átadását. Így elkerülhető, hogy később bármelyik fél követeléseket támasszon.

Tipikus viták és megelőzésük

A legtöbb konfliktus a kaució körül forog. A bérbeadók sokszor tartanák vissza, a bérlők pedig sérelmezik ezt. A legjobb megoldás a részletes dokumentálás: jegyzőkönyv, fotók, pontos elszámolás és egy jól megírt lakásbérleti szerződés.

Gyakori a fizetési késedelem, illetve a bérleti díj megfizetésének elmaradása is. Ilyenkor a bérbeadónak írásban kell felszólítania a bérlőt, és csak a törvényes eljárást követve élhet felmondással. A bérlőnek pedig célszerű időben jelezni, ha nehézségbe ütközik, mert sokszor található köztes megoldás.

Előfordulhat vita a karbantartások miatt is: ki fizessen egy javítást, mi számít kisebb hibának és mi nagyobb felújításnak. Mi az, amiért a bérlő tehető felelőssé, és mi az, ami a természetes amortizáció része? Ezért fontos, hogy a szerződés világosan rögzítse a felelősségi köröket.

A szerződés felmondásából is gyakran adódnak bonyodalmak, különösen akkor ha nem világos, mikor és hogyan lehet megszüntetni a bérletet. A megelőzés itt is az egyértelmű: írásban rögzített szabályozásra van szükség az albérleti, vagy lakásbérleti szerződés keretein belül.

Összegzés

A lakásbérleti, vagy albérleti szerződés jóval több, mint egy szükséges formalitás formalitás: a felek közös érdeke, hogy minden lényeges kérdést előre tisztázzanak. A bérbeadónak ez az ingatlan védelmét és a biztos bevételt jelenti, a bérlőnek pedig kiszámíthatóságot és nyugalmas otthont.

Az ingatlanjog területe sok részletet rejt, ezért nem árt, ha szakember segít eligazodni a szabályok között. Egy világos, átgondolt szerződés, amely a jogi kereteknek is megfelel, megóvja a feleket a kellemetlen meglepetésektől. Bár sokan sablonmintákat használnak, a gyakorlatban minden lakás és minden megállapodás más, így gyakran megéri ügyvédhez fordulni, aki személyre szabott szerződést készít és tanácsot ad a vitás kérdésekben. Ez a kis elővigyázatosság hosszú távon rengeteg időt, energiát és pénzt spórolhat meg mind bérbeadónak, mind bérlőnek.