A társasházi működés kereteit a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (rövidítve: Tht.), egyéb jogszabályok, belső szabályzatok (alaptó okirat, szervezeti és működési szabályzat) és a tulajdonostársak közösségének döntései határozzák meg.
E szabályozók azonban nem minden esetben adnak egyértelmű választ a mindennapok során felmerülő kérdésekre: egy új ingatlan kialakítása, a közös-, illetve külön tulajdonú helyiségek használata, egy vitatott közgyűlési határozat vagy akár egy elszámolás mind olyan helyzetet teremthet, amelynek a megoldásához jogi támogatásra lehet szükség.
A törvényi definíció értelmében a társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.
A tapasztalat azt mutatja, hogy a legtöbb bizonytalanság a fenti szabályok nem megfelelő értelmezéséből adódik. Hol kezdődik a közös tulajdon, meddig tart a kizárólagos használat? Mikor elég egy határozat meghozatalához az egyszerű többség, és mikor kell az egyhangú határozat? Mit tehet a közösség, ha a közös képviselő nem a megfelelően jár el, vagy egyáltalán nem teljesíti az elvárásokat? A jogbiztonsághoz nemcsak szabályokra, hanem azok helyes alkalmazására is szükség van – és ennek megteremtésében a szakszerű, előrelátó jogi támogatásnak helye van már az első lépéseknél.
A társasházak alapításának és működésének szabályait a bevezetőben már említett Tht. tartalmazza. A Tht. határozza meg – többek között - a társasházi alapító okiratra és szervezeti- és működési szabályzatra vonatkozó előírásokat, a külön tulajdonra és a közös tulajdonra vonatkozó jogokat és kötelezettségeket, a társasház szervezetére vonatkozó szabályokat, beleértve a közgyűlést, a közös képviselőt, az intéző bizottságot, valamint a számvizsgáló bizottságot is.
A Tht. határozza meg a közgyűlés összehívásának és a határozathozatalnak a garanciális szabályait, amelyek betartása elengedhetetlen a jogszerű közgyűlési határozatok meghozatalához. A Tht. ugyanígy szabályozza a közös képviselő megválasztásának szabályait is. A szabályok keretet adnak, de nem mindig adnak egyértelmű választ minden felmerülő kérdésre – és éppen itt válik fontossá a jogértelmezés, az ügyvédi támogatás szerepe.
A Tht. nem csupán a rendet és a működőképességet garantálja, hanem lehetőséget is teremt arra, hogy a tulajdonostársak – ha szükséges – jogi eszközökkel védjék meg érdekeiket. Akár egy határozat megtámadásáról, akár egy közös képviselő leváltásáról vagy egy albetét létrehozásáról van szó, a törvény adja meg azt az alapot, amelyhez minden érintettnek igazodnia kell. Ebből következik az is, hogy a társasházi működés szinte minden lényeges pontjánál – ha nem is kötelezően, de ésszerűen – helye van a jogi szakértelemnek.
A társasház alapításához és az alapító okirat módosításához minden esetben ügyvédre van szükség. A szervezeti- és működési szabályzat elfogadására, valamint annak módosítására sor kerülhet ügyvéd közreműködése nélkül is, azonban a jogszabályoknak megfelelő szabályzat elkészítéséhez célszerű ügyvédi közreműködést igénybe venni. Amennyiben a társasházban elektronikus megfigyelőrendszer (kamerarendszer) működik, úgy a szervezeti- és működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges adatkezelési szabályokat, amelyek megfogalmazásához szintén célszerű a jogi támogatás igénybevétele.
Az alapvető szabályzatok elfogadásán és módosításán túl a társasházi működés során számos olyan kérdés, probléma merülhet fel, amelyek megoldásához jogi támogatásra lehet szükség. Sokszor előfordul, hogy a tulajdonostársak a közgyűlésen történő részvétellel és jogi tanácsadással keresnek meg egy ügyvédet abból a célból, hogy egy közös tulajdont érintő beruházás apropóján, vagy például a közös tulajdon használatával kapcsolatos kérdésben felvilágosítást adjon a vonatkozó jogszabályi rendelkezésekről.
A közgyűlési határozatok bírósági felülvizsgálata során ugyan nem kötelező a jogi képviselet, azon jogi képviselő igénybevételével eredményesebb a sérelmet szenvedett tulajdonostárs bíróság előtti eljárása.
Társasházat fennálló, vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyezése is szükséges, az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A társasházi ügyekben jártas ügyvéd már az előkészítés során segíthet abban, hogy a dokumentum szabályos legyen, hosszú távon megalapozva a gördülékeny ügyintézést, és jól működő, világos viszonyokat teremtsen a tulajdonostársak között.
Az alapító okiratban foglalt rendelkezések változása – például közös tulajdonú épületrész elidegenítése - esetén az alapító okirat módosítása válik szükségessé. Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges
A tulajdonostársak közösségének szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a szervezeti- és működési szabályzatban – vagyis az SZMSZ-ben – kell megállapítani.
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
vonatkozó részletes szabályokat.
A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a Tht-ban meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Amennyiben a közösség nem hoz ilyen határozatot, hogy úgy a Tht-nek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Új SZMSZ elkészítésekor vagy a meglévő módosításakor gyakran merülnek fel értelmezési kérdések, amelyeknél egy társasházi ügyekben jártas ügyvéd tapasztalata különösen hasznos. Segíthet abban, hogy a szabályzat ne csak jogszerű legyen, hanem ténylegesen alkalmazható is maradjon a társasház speciális viszonyai között. Egy pontosan megfogalmazott, jól strukturált szabályzat a későbbi viták megelőzésének is az egyik leghatékonyabb eszköze.
Társasházi környezetben nem ritkák az olyan viták, amelyek a közös költségek, a felújítási alap vagy éppen a közös helyiségek hasznosításából származó bevételek elszámolásával kapcsolatosak. A konfliktusok gyakran abból fakadnak, hogy a költségviselés alapja – legyen az az SZMSZ, az alapító okirat vagy egy korábbi határozat – nem egyértelmű vagy ellentmondásos. Előfordul, hogy egy tulajdonostárs nem fogadja el a közös képviselő által kiállított éves elszámolást, vitatja annak jogalapját vagy részleteit. Ilyen helyzetekben a rendezett dokumentáció és a pontos jogértelmezés döntő jelentőségű – különösen, ha a vita peres szakaszba lép, vagy a közgyűlés sem tud megnyugtató döntést hozni.
A közös képviselő kulcsszereplője a társasházi működésnek, de nem ritka, hogy a tulajdonostársak elégedetlensége miatt felmerül a leváltás igénye. Ez történhet a képviselő mulasztása, kommunikációs problémák, átláthatatlan gazdálkodás vagy egyszerűen a bizalom elvesztése miatt. A leváltás azonban nemcsak közösségi döntés, hanem jogilag szabályozott folyamat is: szabályosan összehívott közgyűlés és érvényes közgyűlési határozat szükséges a döntés meghozatalához.
A közgyűlés szabálytalan összehívása a határozat alaki hibáját eredményezheti, amely miatt annak érvénytelenségét – egy tulajdonostárs kérelmére – a bíróság megállapíthatja.
A társasházi gazdálkodás egyik legérzékenyebb pontja a közös költségek kezelése. Ha a közös képviselő nem átlátható módon számol el, vagy a tulajdonostársak között felmerül a gyanú, hogy bizonyos kiadások nem indokoltak, az gyakran a képviseletbe vetett bizalom megingásához, végső soron leváltási kezdeményezéshez vezet. A rendezetlen vagy hiányos pénzügyi dokumentáció ugyanakkor nemcsak közösségi szinten jelent problémát, hanem konkrét jogi lépéseket is szükségessé tehet – különösen akkor, ha a társasház forráshiányba kerül az elmaradt befizetések miatt.
A közös költségek érvényesítéséről és a kapcsolódó jogi lehetőségekről részletesen a követelés-érvényesítéssel kapcsolatos bejegyzésben olvashat.
A társasházi közgyűlés a döntéshozatal elsődleges fóruma, ugyanakkor gyakran éppen itt ütköznek ki a közösségen belüli feszültségek. Tipikus problémát jelent, ha a közgyűlés összehívása nem szabályszerű – például hiányos a meghívó, nem megfelelő a napirend, vagy a határidők nem lettek betartva. Ilyen hibák akár az egész közgyűlés érvénytelenségét is eredményezhetik.
Másik gyakori konfliktusforrás a szavazati arányok értelmezése: milyen döntéshez kell egyszerű többség, mikor szükséges minősített többség vagy egyhangúság – különösen akkor, ha az SZMSZ és az alapító okirat egymásnak ellentmondó rendelkezéseket tartalmaz. Ha pedig vitatott határozat születik, azt bíróságon is meg lehet támadni, de csak szűk határidőn belül és megfelelő jogi érveléssel.
Számos olyan helyzet adódhat, amikor a közösségnek vagy az egyes tulajdonostársaknak egyértelmű, jogilag rendezett megoldásra van szüksége, és célszerű társasházi ügyekre szakosodott ügyvédhez fordulni. Ilyen lehet például, ha valaki jogosulatlanul használ közös területet, akadályozza mások rendeltetésszerű ingatlanhasználatát, vagy zavaró magatartásával hosszú távon konfliktust idéz elő. Ezek a problémák – legyen szó biciklitárolóról, tárolóhelyiségről vagy épp a lépcsőház használatáról – birtokvédelmi szintre is emelkedhetnek.
Gyakorlati kérdések szintén felmerülnek akkor, amikor a társasház szerződést kíván kötni külső szolgáltatóval, kivitelezővel vagy pályázati partnerrel. Ilyenkor nem mindegy, hogyan és kinek a nevében történik a kötelezettségvállalás, vagy milyen tartalmú megállapodás köti a közösséget évekre előre. Ide sorolható a közös képviselő ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is, amely 2026. november 1-jétől kötelező - erről részletesen a linkre kattintva olvashat - a kapcsolódó dokumentáció és eljárás előkészítése szintén megfontolt jogi hozzáértést igényel. Az adatkezelési szabályok – például kamerás megfigyelés, tartozási nyilvántartások, belső kommunikáció – ugyancsak olyan területek, ahol a felelősség nem a közös képviselőt, hanem magát a társasházat terheli.
Egy társasház működése számos olyan helyzetet hozhat, amikor a közösség vagy az egyes tulajdonostársak számára világos, rendezett jogi háttérre van szükség. Ilyenkor nemcsak a megfelelő döntések meghozatala, hanem azok formai és tartalmi érvényessége is kulcsfontosságú. Egy jól előkészített dokumentum, egy szabályosan lebonyolított közgyűlés vagy egy pontos jogi állásfoglalás hosszú távon előzi meg a vitákat. Az ilyen szituációkban a társasházi ügyekben jártas ügyvéd nemcsak a probléma megoldásában, hanem a konfliktusok megelőzésében is érdemi támogatást nyújt.
Keressen bizalommal!
További információk
Cím: 9021 Győr, Domb u. 8. fszt/1
E-mail: bence@drlauscher.hu
Telefon: +36/30 592-72-72
Skype: lauscherbence
Konzultáció: H-P 08:30 – 17:00
Whatsapp: 36305927272
Ezt a honlapot Dr. Lauscher Bence, a Győr-Moson-Sopron Megyei Ügyvédi Kamarába 36064433 kamarai azonosító szám alatt bejegyzett egyéni ügyvéd tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és a belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a www.magyarugyvedikamara.hu honlapon találhatóak.
