Társasházi közös képviselők nyilvántartásba vétele – törvényi kötelezettség és gyakorlati tudnivalók

2024 év vége jelentős változást hozott a társasházakat érintő jogszabályi környezetben, mivel a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi törvény, vagy Tht.) 2024. október 1-én úgy módosult, hogy a közgyűlés által megválasztott közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor láthat el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartásba – a társasházi törzslapra – feljegyezte. A Tht. 2024. október 1-i módosítása először 2025. május 1. napját jelölte meg e kötelezettség teljesítésére, azonban egy 2025. május 13-i módosítással a 2025. május 1-i határidőt végül 2026. október 31-re módosult.

Fontos megjegyezni, hogy a bejegyeztetési kötelezettség nem minden társasházat érint, e kötelezettség – közös képviselői hiányában – nem terheli azokat a legfeljebb hatlakásos társasházakat, amelyek a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működnek.

A közös képviselők ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének folyamata ugyan egyszerűnek tűnhet, de a megvalósítás módja átgondolást igényel, különösen abban az esetben, ha a társasházi iratanyag hiányos, vagy hosszabb ideje nem volt szabályszerű közös képviselő választás. A jogalkotó e nehézségeket felismerve, illetve a bejegyeztetéssel járó költségeket, valamint munkaterhet mérlegelve biztosít most további másfél évnyi átmeneti időszakot a társasházaknak és a közös képviselőknek.

A közös képviselők nyilvántartásba vételének célja, hogy mindenki számára hozzáférhető módon megismerhető legyen, hogy ki látja el a társasház közös képviseletét. Ez az előírás nem csak a jogbiztonságot növeli, hanem elengedhetetlen feltétele lesz például bankszámlanyitásnak, szolgáltatókkal való szerződéskötésnek vagy hatósági ügyintézésnek, vagyis az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (feljegyzés) a társasházak átlátható és jogszerű működésének alapfeltétele lesz.

A türelmi idő meghosszabbítása, azaz a bejegyzésre előírt határidő 2025. május 1-ről 2026. október 31-re történő elhalasztása nem a kötelezettség eltörlését jelenti, csupán a határidő meghosszabbítását. 2026. november 1-jétől kizárólag az a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnöke járhat el hivatalosan a társasház nevében, akinek e tisztségét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Miért van szükség a közös képviselők nyilvántartásba vételére?

A közös képviselő képviseli a társasházközösséget minden olyan ügyben, amely jogi, pénzügyi vagy adminisztratív természetű, ahhoz azonban, hogy ezt a tevékenységét jogszerűen el tudja látni, a közös képviselői tisztségét fel kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi törzslapra. 

Ez a bejegyzés biztosítja, hogy mindenki – legyen az földhivatal, bank, közműszolgáltató vagy pályázatkiíró – hitelt érdemlően tájékozódhasson arról, ki jogosult a társasház nevében eljárni. A nyilvántartás tehát nem csak egy formalitás, hanem garancia a társasház nevében tett nyilatkozatok érvényességére.

A rendszer célja emellett az átláthatóság növelése: megszűnik az a bizonytalan gyakorlat, ahol elavult jegyzőkönyvek vagy informálisan megbízott személyek próbálnak eljárni a társasház nevében. A bejegyzés révén a képviseleti jogosultság vitán felül áll – és ez minden érintett érdeke.

Közös képviselő nyilvántartásba vételének folyamata

A társasházi közös képviselő ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez minden esetben szükség van egy érvényes közgyűlési határozatra, amely rögzíti a közös képviselő személyét, a megbízatás kezdő időpontját, a szavazás eredményét, továbbá a Tht-ban előírt további alaki feltételeket. A közös képviselőt a közgyűlés választja, így a megválasztást a közgyűlési jegyzőkönyv tartalmazza. Amennyiben a közgyűlési jegyzőkönyv tartalmazza a Tht. által előírt valamennyi alaki követelményt, úgy a jegyzőkönyv ügyvédi ellenjegyzésével kérelmezhető a közös képviselői jogviszony ingatlan-nyilvántartási bejegyeztetése. 

Amennyiben a közgyűlési határozat nem felel meg a Tht-ban előírt valamennyi tartalmi elemet, akkor is vannak arra lehetőség, hogy közgyűlés összehívása nélkül ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratot – bejegyzési engedély – készítsen a társasház megbízott ügyvédje. A bejegyzési engedélynek tartalmaznia kell a Tht. által előírt valamennyi kötelező tartalmi elemet. Az ügyvédnek azt is ellenőriznie kell, hogy a közgyűlési jegyzőkönyv megfelel-e a Tht-ben előírt követelményeknek. 

Kivétel: kis társasházak mentesülhetnek a kötelezettség alól

Fontos kiemelni, hogy a hatlakásosnál kisebb társasházakra nem automatikusan vonatkozik a közös képviselő bejegyzésének kötelezettsége. Az úgynevezett kis közösségek dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Tht. rendelkezéseit, hanem a Polgári törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működnek. Ebben az esetben nem kötelező közös képviselőt választaniuk – így annak bejegyeztetése sem szükséges az ingatlan-nyilvántartásba.

Amennyiben egy kis társasház közgyűlése – a praktikus, hatékony és gyors működés érdekében - úgy határoz, hogy a Tht. rendelkezéseit alkalmazza, akkor a megválasztott közös képviselőt be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. 

Mennyibe kerül a társasházi közös képviselők nyilvántartásba vétele?

A közös képviselő bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás – a hatályos szabályok értelmében - díjmentes, azonban a bejegyzés során ügyvédi költség felmerül, amelynek mértéke attól függ, hogy milyen típusú okirat ellenjegyzésére van szükség. 

Ki a közös képviselő?

A közös képviselő a társasház tulajdonosi közössége által választott természetes vagy jogi személy, aki a társasház törvényes képviseletét látja el. A közös képviselő felel – többek között - a közgyűlési határozatok előkészítéséért és végrehajtásáért, minden szükséges intézkedést megtesz az épület fenntartásának biztosítása érdekében, közli és beszedi a közös költség összegét és egyéb szolgáltatások díjat, valamint érvényesíti is ezeket a költségeket. A közös képviselő nyilvántartást vezet a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról, évenként költségvetési javaslatot készít. 

A közös képviselő megválasztása közgyűlési döntéssel történik, határozott vagy határozatlan időre. Feladatait a Tht. és a társasház szervezeti-működési szabályzata határozza meg. 2026. november 1.-jétől azonban addig nem fog tudni hivatalosan eljárni a társasház nevében, míg a képviseleti jogosultságát nem jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba.

Ki lehet közös képviselő?

Közös képviselő lehet természetes személy, egyéni vállalkozó vagy jogi személy (pl. társasházkezeléssel foglalkozó cég). Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. 

Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a továbbiakban együtt: tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet: 

a) aki büntetett előéletű,

b) aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,

c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,

d) üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének. 

Hogyan szabályozza a törvény a közös képviselő díjazását?

A közös képviselő díjazását társasházi közgyűlés határozza meg. A közös képviselő választásakor a közös képviselőt megillető díjazásról is határozni kell.

A törvény nem ír elő konkrét összeget vagy számítási módot – ezt a társasház maga határozza meg, figyelembe véve a képviselő feladatait, a társasház méretét és a kezelendő ügyek mennyiségét. Amennyiben a társasháznál számvizsgáló bizottság is működik, a számvizsgáló bizottság tesz javaslatot a közös képviselő díjazására. A díjazás lehet havi fix összeg, de akár lakásonkénti díj vagy teljesítményhez kötött megbízási díj is. Önkéntes, díjazás nélküli képviseletre is van lehetőség, de ez ritka, és hosszú távon nem javasolt. 

Fontos, hogy a díjazás és a megbízás feltételei mindig írásban kerüljenek rögzítésre – akár a közgyűlési jegyzőkönyvben, akár külön megbízási szerződés formájában. 

Hogyan folyik a közös képviselő választás?

A közös képviselő megválasztására a társasház közgyűlésén kerül sor, ahol a tulajdonostársak egyszerű szótöbbséggel döntenek. A választásról előzetesen értesíteni kell a tulajdonosokat, a közgyűlési meghívóban pedig külön napirendi pontként kell szerepeltetni a közös képviselő megválasztását.

A közgyűlésen a tulajdoni hányadok arányában szavaznak a tulajdonosok, és az a jelölt lesz közös képviselő, aki a jelenlévő szavazatok többségét megszerzi. A döntést jegyzőkönyvbe kell foglalni, amelyet a közgyűlés levezető elnöke, jegyzőkönyvvezetője és két hitelesítője ír alá.A közös képviselő megbízása lehet határozott vagy határozatlan időtartamú. A megbízatás elfogadásával és a közgyűlési határozat megszületésével jön létre a képviseleti jogviszony – azonban 2026. november 1-jétől már csak a földhivatali nyilvántartásban is szereplő képviselő járhat el hivatalosan a társasház nevében.

Forduljon ügyvédhez a közös képviselő nyilvántartásba vételének szakszerű lebonyolításához

Bár a közös képviselő bejegyzése első pillantásra egyszerű adminisztratív feladatnak tűnhet, a gyakorlatban számos jogi és formai buktatóval járhat – különösen, ha a korábbi jegyzőkönyvek hiányosak, vagy a közgyűlés nem szabályszerűen zajlott le. A sikeres földhivatali bejegyzéshez elengedhetetlen az alaki és tartalmi követelmények pontos ismerete, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárás menetének átlátása.

Egy felkészült ügyvéd nemcsak az okiratokat készíti el és ellenjegyzi, hanem segít a közgyűlés megfelelő előkészítésében, és biztosítja, hogy a beadott dokumentumok valóban megfeleljenek a jogszabályoknak és a földhivatali elvárásoknak. Ez különösen fontos most, amikor sok társasház csak most kezd neki a bejegyzési eljárásnak a határidő meghosszabbítása után.

Ha szeretné elkerülni a hibákat és időveszteséget, forduljon bizalommal ügyvédhez – így a társasház képviselete biztos kezekben lesz, a nyilvántartásba vétel pedig zökkenőmentesen megtörténhet.