Ingatlanra – legyen az lakás, lakóház vagy beépítetlen terület – vonatkozó visszterhes tulajdonátruházó ügyletek esetén az adásvételi szerződés megkötése tekinthető a legjelentősebb mozzanatnak a tranzakció megvalósulása során. Az ingatlan tulajdonjogának átruházása során a szerződő felek – akár természetes személyek, akár jogi személyek – nagy értékű ügyletről döntenek, ezért kiemelten fontos, hogy az érdekeik megfelelően védve legyenek. A jól előkészített ingatlan adásvételi szerződés nem csupán a törvényi követelményeknek felel meg, hanem a felek biztonságát is garantálja.

Mit tartalmaz az ingatlan adásvételi szerződés, és miért fontos?

Az ingatlan adásvételi szerződés egy írásba foglalt megállapodás, amelyben az eladó vállalja az ingatlan tulajdonjogának átruházását, a vevő pedig a vételár megfizetését. 

Az ingatlan (lakás, ház, telek, termőföld stb.) tárgyában kötött adásvételi szerződés csak írásban érvényes, tehát szóban kötött szerződés alapján nem lehet ingatlan tulajdonjogát átruházni.

Az ingatlanra vonatkozó tulajdonátruházó ügyletek további alaki előírása, hogy azt közokiratba vagy olyan magánokiratba kell foglalni, amelyet Magyarországon bejegyzett ügyvéd – vagy kamarai jogtanácsos – ellenjegyzéssel látott el. 

A tulajdonátruházó szerződésekre vonatkozó speciális szabályokat az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény, valamint e törvény végrehajtási rendelete tartalmazza.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyezés alapjául az adásvételi szerződés szolgál. 

Az ingatlan adásvétel menete lépésről lépésre

Miután a vevő megtalálja a megfelelő ingatlant, az eladóval megállapodnak a lényeges feltételekben: a vételár, fizetési ütemezés, foglaló, birtokbaadás, továbbá minden olyan kérdésben, amelyet lényegesnek tartanak. A megállapodást célszerű írásban rögzíteni, amelyet előszerződésnek neveznek. Az előszerződés ügyvédi ellenjegyzés nélkül is érvényes, azonban a folyamatba ekkor már célszerű ügyvédet is bevonni. 

Nagyon fontos, hogy ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat megtétele, illetve előszerződés megkötése előtt a vevő ellenőrizze az ingatlan tulajdoni lapját és szükség esetén ügyvéddel is konzultájon az ügylet várható kockázatairól. 

Ügyvéd választása és megbízása

Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló megállapodást csak ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba lehet foglalni. A gyakorlatban szinte mindig ügyvéd készíti el az adásvételi szerződést. Az esetek döntő többségében a vevő bízza meg az ügyvédet (és többnyire ő is fizeti a díját).

Tulajdoni lap lekérése és ellenőrzése

Az ingatlan tulajdoni lapjának beszerzése és áttekintése elengedhetetlen azt megelőzően, hogy bármilyen módon jogilag elköteleződünk – azaz: ajánlatot teszünk, előszerződést kötünk, szerződést kötünk - egy ingaltan mellett. A tulajdoni lap beszerzése ügyfélkapus fiókkal is elvégezhető, annak értelmezése azonban már szakértelmet igényel. A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan pontos adatait (cím, helyrajzi szám), az aktuális tulajdonos(oka)t, valamint minden fennálló terhet, jogot és korlátozást az ingatlanon. Ilyen lehet például jelzálogjog (banki hitel biztosítására), földhasználati jog, haszonélvezet, elővásárlási jog vagy akár végrehajtási jog. A vevőnek meg kell győződnie arról, hogy az eladóként eljáró személye valóban tulajdonos-e, és milyen terhek vannak az ingatlanon. Ha van bejegyzett teher, annak törléséről a szerződésben rendelkezni kell, hogy a vevő tehermentes tulajdonjogot szerezzen.

Az ingatlan adásvételi szerződés előkészítése

Az ügyvéd a szerződő felektől beszerzi a szerződés megkötéséhez szükséges adatokat és dokumentumokat. A szerződés kötelező tartalmi elemei közé tartoznak: a szerződő felek adatai, az ingatlan meghatározása (helyrajzi szám), a vételár és annak kifizetése, a birtokbaadás, a felek megállapodása, és egyéb a törvényben előírt kötelező alaki kellékek, amelyek szerződésbe foglalásáért az okiratot szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd felel. 

Nem kötelező, de célszerű a szerződésben rendezni a feleknek az adásvételhez kapcsolódó megállapodásait. Ide tartozik például az ingatlanban maradó bútorok, gépek felsorolása, a közüzemi mérőórák átírásának módja és határideje, a társasházi közös költség vagy egyéb tartozások rendezésének kérdése, valamint a késedelem esetére kikötött kötbér vagy egyéb szankciók.

Az adásvételi szerződés megkötésekor már rendelkezésre kell állnia a jogügylet tárgyát képező ingatlanról készült energetikai tanúsítványnak. 

Az ingatlan adásvételi szerződésének véglegesítése

Az adásvételi szerződést minden fél az ügyvéd előtt írja alá, aki ellenjegyzésével hitelesíti a dokumentumot, amely az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául fog szolgálni. A foglaló megfizetése gyakran történik az adásvételi szerződés vagy előszerződés megkötésekor, azonban az esetek többségében átutalással történik. 

Fontos tudni, hogy a foglaló kikötésével a szerződő felek a szerződéses szándékukat erősítik meg, és a foglalónak szankciós szerepe is van, mivel a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

Adásvétel bejelentése a földhivatalhoz

Az ellenjegyzett ingatlan adásvételi szerződést az ellenjegyző ügyvéd nyújtja be az ingatlan-nyilvántartásba. A benyújtott okiratot az illetékes ingatlan-nyilvántartási osztály az ingatlan tulajdoni lapján széljegyzi. 

Az ingatlan tulajdonjoga legfeljebb a teljes vételár kifizetéséig tartható fenn, így a vevő tulajdonjoga a vételár kifizetését követően nyer bejegyzést az ingatlan-nyilvántartásban. Az erre vonatkozó okiratok – bejegyezési engedély, ingatlan-nyilvántartási kérelem - elkészítése és az ügyintézés az ellenjegyző ügyvéd feladata és felelőssége. 

Vételárhátralék kifizetése és tehermentesítés

Gyakori, hogy a vételár több részletben kerül kifizetésre (foglaló, további önerő, majd hitel). A szerződés pontosan rögzíti az ütemezést és a feltételeket; a határidők elmulasztása szerződésszegést jelenthet. Eladóként célszerű kikötni, hogy a birtok és a tulajdonjog csak a teljes vételár megfizetését követően száll át. Ha az ingatlanon jelzálog van, a vevő sokszor közvetlenül a banknak fizeti ki a tartozást, amely törlési engedélyt ad ki. A fennmaradó összeg az eladót illeti, és a vételár teljes kiegyenlítése után adható ki a tulajdonjog-bejegyzési engedély.

Birtokbaadás – az ingatlan átadása

A vételár teljes kiegyenlítése után – amennyiben a felek eltérően nem állapodnak meg - az eladó az ingatlant a vevő birtokába adja. A szerződő felek a birtokbaadásról jegyzőkönyvet készíthetnek, amelyben rögzíthetik a birtokbaadás tényét, a közüzemi mérőórák számlát és állását, valamint a birtokbaadással kapcsolatos egyéb megjegyzéseiket. A birtokbaadással a kockázat és kárveszély a vevőre száll át.

Ingatlan adásvételével járó illetékfizetés és adózási kötelezettségek 

Az adásvétel után a vevőnek vagyonátruházási illetéket kell fizetnie, amelynek általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%. Az illetékfizetési kötelezettség adóhatósághoz történő bejelentése az okiratot ellenjegyző ügyvéd feladata és felelőssége. 

Az eladónak a vételár után – amennyiben jövedelme keletkezett – személyi jövedelemadót kell fizetnie, amiről részletesen a linkre kattintva olvashat. 

Gyakorlati tanácsok vevőknek az ingatlan adásvétellel kapcsolatban

• Csak előszerződés, vételi ajánlat, vagy adásvételi szerződés alapján fizessen: Kerülje el, hogy előszerződés, vételi ajánlat, vagy adásvételi szerződés aláírása nélkül fizessen az eladónak vagy ingatlanközvetítőnek. Foglaló biztonságosan csak előszerződés, adásvételi szerződés alapján fizethető.
• Ellenőrizze az ingatlant alaposan: A tulajdoni lap mellett nézze át személyesen is az ingatlant, kérdezzen rá a műszaki állapotra, esetleges hibákra. Nagy értékű ingatlan vásárlásánál érdemes szakembert bevonni. Rögzítsék írásban, ha bútor vagy berendezés marad, és tisztázzák az elővásárlási jogokat is.
• Legyen tisztában a finanszírozással: Ha hitelt vesz igénybe, időben tájékozódjon a bank feltételeiről és kérjen előzetes bírálatot. A szerződésben rögzíteni kell a kölcsön összegét, folyósítását és a biztosítékokat. Gondoljon arra is, mi történik, ha a bank mégsem folyósít – ilyenkor legyen benne elállási vagy visszajáró foglaló biztosíték.
• Számoljon járulékos költségekkel: A vételár mellett kalkuláljon ügyvédi díjjal, illetékkel, esetleges közvetítői jutalékkal, hitelfolyósítási díjakkal, valamint költözési, felújítási és berendezési költségekkel. Tervezze előre a teljes büdzsét.
• Vegye igénybe szakértők segítségét: Egy ingatlanvásárlás hosszú távra szól, ezért kérdezzen bátran az ügyvédtől minden részletről, és csak olyan szerződést írjon alá, amelyet teljesen megért. Ugyanez igaz a banki és műszaki kérdésekre is – jobb előre tisztázni, mint utólag bánni egy hiányt.

Tanácsok ingatlaneladóknak

• Készítse elő az ingatlant: Szerezze be a szükséges iratokat (tulajdoni lap, térképmásolat, energetikai tanúsítvány), és tegye rendbe a kisebb hibákat. Legyen őszinte a műszaki állapotról, mert az elhallgatott problémák később jogvitát okozhatnak.
• Árazás és feltételek: Reális árat határozzon meg a piaci viszonyok alapján, és legyen világos elképzelése az átadásról és fizetésről. A vevő ügyvédje által készített szerződés is rendben van, de igény esetén kérjen saját ügyvédi kontrollt.
• Fizetés biztonsága: Ne adja át a tulajdont a teljes vételár átvétele előtt. Használja ki a tulajdonjog-fenntartás lehetőségét, és tájékozódjon a banki folyamatokról, ha a vevő hitelből fizet. A foglalót kezelje mértékkel – biztosíték, nem büntetés.
• Kommunikáció és együttműködés: Tartsa a kapcsolatot a vevővel és az ügyvéddel, jelezze időben a változásokat, és rendezze korrektül az átadást (kulcsok, közmű, költségek). A nyílt kommunikáció és a tisztességes elszámolás segíti a gördülékeny lebonyolítást.

Vegyünk igénybe szakértői segítséget!

Az ingatlan adásvételi szerződés folyamata összetett ugyan, de megfelelő felkészüléssel és szakértői segítséggel gördülékenyen lebonyolítható. Összegezve, ingatlan adásvétel során a legfontosabb a körültekintés és az elővigyázatosság: mindig legyen írásba foglalt, érvényes szerződés; ellenőrizzen minden fontos információt az ingatlanról; tisztázza a pénzügyeket és határidőket; és kérje ingatlanjogban jártas ügyvéd segítségét a folyamat elejétől a végéig. Így eladóként biztos lehet benne, hogy az ingatlanát szabályosan és biztonságosan adja át, vevőként pedig nyugodtan költözhet be új otthonába vagy fektetheti pénzét ingatlanba, anélkül, hogy később kellemetlen meglepetések érnék.

Ügyvédként célom, hogy ügyfeleim ingatlanügyletei a lehető legbiztonságosabbak legyenek. A fenti tanácsok betartásával elkerülhetők a tipikus buktatók. Ha további kérdése merülne fel vagy segítségre van szüksége egy konkrét ingatlan adásvételi szerződés kapcsán, forduljon hozzám bizalommal – örömmel segítek, hogy az ingatlan adásvétel folyamata az Ön számára is pozitív élmény legyen.